Bilgi Bankası

Sevgili Kentsel Dönüşüm İstanbul takipçileri; Kentsel dönüşüm ile ilgili her şey tek makalede sizlerle. İstanbul’da her gün onlarca bina kentsel dönüşüm sürecine giriyor. Kimi malik bu süreçten kazançlı çıkarken, kimi ağır hak kayıpları yaşıyor. Aradaki fark çoğu zaman bilgi. Doğru müteahhidi bulmaktan yeni yasal haklarınıza, çatı katı meselesinden 4 Şubat 2026’da yürürlüğe giren yönetmelik değişikliklerine kadar bilmeniz gereken her şeyi bu rehberde derledik.

Kentsel Dönüşüm Nedir?

Kentsel dönüşüm, deprem ve afet riski taşıyan yapıların güvenli, modern ve yaşanabilir alanlara dönüştürülmesini amaçlayan bir kamu politikasıdır. Hukuki dayanağı 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’dur. 2012 yılında yürürlüğe giren bu kanun, Türkiye’nin dört bir yanındaki ekonomik ömrünü tamamlamış ve depreme dayanıksız yapıların yenilenmesini hedefler.

İstanbul özelinde bakıldığında tablo son derece ciddidir. Şehirde 1,5 milyona yakın riskli konut bulunduğu tahmin edilmektedir. Kuzey Anadolu Fay Hattı’na yakınlığı nedeniyle İstanbul’da beklenen büyük deprem hesaba katıldığında, kentsel dönüşüm artık bir tercih değil, bir zorunluluktur.

Kentsel dönüşüm yalnızca eski binaların yıkılıp yerine yenisinin yapılması değildir. Süreç; riskli yapı tespiti, hukuki uzlaşma, yıkım, yeniden inşaat ve teslim aşamalarından oluşan teknik, hukuki ve mali boyutları olan bir bütündür.

Hangi Binalar Kentsel Dönüşüme Girebilir?

Kentsel dönüşüme girebilmek için binanın riskli yapı olarak tespit edilmesi gerekir. Riskli yapı tespiti; ekonomik ömrünü tamamlamış ya da yıkılma ve ağır hasar görme riski taşıyan yapılar için geçerlidir. 6306 sayılı Kanun’da binanın kaç yıllık olduğuna dair bir sınırlama yoktur; asıl belirleyici olan teknik inceleme sonucudur.

Riskli yapı tespiti için yalnızca bir malikin başvuruda bulunması yeterlidir. Başvuru, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’na veya lisanslı kurum ve kuruluşlara yapılır. Teknik inceleme tamamlanınca sonuç ilgili maliklere tebliğ edilir. Karara itiraz hakkı tebliğden itibaren 15 gün içinde kullanılmalıdır; bu sürenin kaçırılması tespitin kesinleşmesine yol açar.

Maliklerin Kentsel Dönüşümdeki Hakları Nelerdir?

Kentsel dönüşüm sürecinde malikler hem karar alma hem de maddi haklar açısından güçlü yasal güvencelere sahiptir. Bu hakları bilmeden sürece girmek, ciddi kayıplara zemin hazırlayabilir.

Karar alma hakkı: Her malik, binanın yıkılıp yeniden yapılmasına ilişkin toplantılara katılma ve oy kullanma hakkına sahiptir. Güncel mevzuata göre kararlar, hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğu (yüzde 50 artı 1) ile alınmaktadır.

Kira yardımı hakkı: Bina tahliye edildiğinde mülk sahipleri ve kiracılar devlet desteğinden yararlanabilir. Bu destek, inşaat süresince düzenli ödenir.

Hibe ve kredi hakkı: Kentsel dönüşüm kapsamında hibe ve faizsiz ya da düşük faizli kredi imkânlarından yararlanılabilir. 2025 yılında uygulanan destek miktarları 2026’da artırılması beklenmektedir.

Harç ve vergi muafiyetleri: Kentsel dönüşüm kapsamındaki tapu ve noter işlemlerinde çeşitli muafiyetler uygulanmaktadır.

Sözleşmeye itiraz ve dava hakkı: Müteahhit yükümlülüklerini yerine getirmezse malik, dava açma hakkını kullanabilir. Sözleşmeden cayma ise yalnızca sözleşmede belirtilen koşullar çerçevesinde mümkündür.

Karara katılmayan maliklerin durumu: Çoğunluk kararına katılmayan maliklere karar ve anlaşma şartları tebliğ edilir; 15 gün içinde bu karara katılmaları beklenir. Katılmayan maliklerin arsa payı, rayiç bedel üzerinden açık artırmayla önce diğer paydaşlara, satışı gerçekleşmezse Başkanlık, İdare veya TOKİ’ye satılır.

Haklarınızı korumak ve süreci en başından doğru yönetmek için www.kentseldonusumistanbul.tr adresinden uzman ekibimizle iletişime geçebilir, Murat Semih Göğüş’ü 0506 610 25 80 veya Tarık Demir’i 0545 670 16 59 numaralı hattan arayabilirsiniz. Danışmanlık hizmetlerimiz tamamen ücretsizdir.

4 Şubat 2026’da Çıkan Kentsel Dönüşüm Yönetmeliği Değişikliği Nedir?

4 Şubat 2026 tarihli ve 33158 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan yönetmelik değişikliği; riskli yapıların yıkımı sonrasında tapu kayıtlarının durumu, paydaşların karar alma mekanizmaları ve satış ile açık artırma usulleri gibi kritik başlıklarda önemli düzenlemeler getirmiştir.

Tapu kaydında yeni düzenleme: Yönetmelik öncesinde, yıkılan riskli yapının tapusundaki riskli yapı şerhi terkin edildiğinde taşınmazın 6306 kapsamından çıkıp çıkmadığı konusunda belirsizlik yaşanıyordu. Yeni hükme göre riskli yapının yıkılmasının ardından riskli yapı şerhi terkin edilirken, eş zamanlı olarak tapu beyanlar hanesine taşınmazın 6306 sayılı Kanun kapsamında olduğuna dair yeni bir belirtme yapılmaktadır. Bu düzenleme, üçüncü kişiler ve idareler açısından tapu sicili üzerinden açık bir şeffaflık sağlamaktadır.

Toplantı zorunluluğunun geri dönüşü: Yeni düzenleme ile kentsel dönüşümde toplantı uygulaması geri dönmüştür. Maliklerden en az birinin istemiyle tüm malikler toplantıya çağrılacak; bu çağrı ilgili muhtarlıkta veya bina kapısında 15 gün süreyle ilan edilmek ya da noter aracılığıyla bildirilmek suretiyle yapılacaktır.

Salt çoğunluk ile karar alma: Riskli alan ve rezerv yapı alanlarında etap veya ada bazında, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde; tevhit, ifraz, yeniden bina yaptırılması, payların satışı, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı gibi işlemler artık paydaşların hisseleri oranında salt çoğunluğu ile karara bağlanabilmektedir.

Yapı ruhsatı öncesi yükümlülük: Ruhsat başvurusu yapılabilmesi için, karara katılmayan maliklerin arsa paylarının satışı amacıyla Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’ne başvuru yapılmış olması zorunlu hale getirilmiştir. Bu başvuru tamamlanmadan ruhsat süreci başlatılamaz.

Bu değişiklikler, hem süreci hızlandırıyor hem de çok daha fazla usul kuralı getiriyor. Usul hatası, davalarda en yaygın iptal sebebi olmaya devam etmektedir. Bu nedenle her adımı doğru atmak kritik önem taşımaktadır.

Kentsel Dönüşümde Doğru Müteahhidi Nasıl Bulursunuz?

Kentsel dönüşümün en kritik kararlarından biri, müteahhit seçimidir. Yanlış bir müteahhit seçimi; yarım kalan inşaatlar, düşük kaliteli yapılar ve uzun yıllar süren davalar anlamına gelebilir.

Müteahhit arayışına başlamadan önce şunu bilmek gerekir: Kentsel dönüşümde maliklerin müteahhitle imzaladığı sözleşme hukuki açıdan bir eser sözleşmesidir. Daha özelde ise arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi niteliği taşır. Bu sözleşme noter veya tapu müdürlüğü huzurunda resmi olarak düzenlenmelidir. Adi yazılı şekilde yapılan sözleşmeler, müteahhidin işi bırakması durumunda ispat güçlükleri yaratmaktadır.

Peki doğru müteahhidi nasıl bulursunuz? Öncelikle İstanbul’da daha önce tamamlanmış kentsel dönüşüm projelerine bakın. Referans projelerin kalitesi, teslim süreleri ve malikin memnuniyeti en güvenilir göstergedir. Müteahhidin vergi kayıtları, SGK borcu olmadığı ve herhangi bir olumsuz mahkeme kararının bulunmadığı kontrol edilmelidir.

Bunların yanı sıra firmanın mali gücü sorgulanmalıdır. İnşaat maliyetlerinin arttığı dönemlerde zayıf mali yapılı firmalar işi yarım bırakabilmektedir. Taahhüt edilen metrekare, malzeme kalitesi ve teslim takvimi sözleşmede açıkça belirtilmelidir.

Müteahhit Seçerken Nelere Dikkat Etmelisiniz?

Sözleşmede cezai şart olmalıdır: Teslim gecikmesi, eksik ya da hatalı imalat gibi durumlarda malikin tazminat talep edebilmesi için sözleşmeye cezai şart maddesi eklenmelidir. Bu madde olmaksızın hak arama süreci zorlaşır.

Teknik şartname sözleşmenin eki olmalıdır: Kullanılacak malzemelerin markaları ve kalite standartları sözleşmeye ek teknik şartname ile belgelenmelidir. “Muadil malzeme kullanılacak” gibi muğlak ifadeler, maliklerin aleyhine sonuçlanabilir.

Teminat oranı kontrol edilmelidir: 2024 yılından itibaren verilen yapı ruhsatları için müteahhit teminat oranları güncellenmiştir; yüzde 6’lık yeni teminat oranına göre teminatların düzenlenmiş olması gerekmektedir.

Bağımsız bölüm paylaşımı netleştirilmelidir: Yeni binada hangi dairenin kime verileceği, kat, cephe ve büyüklük gibi detaylar sözleşmede açık biçimde yer almalıdır. Şerefiye farkları varsa SPK onaylı bir değerleme raporu ile belgelenmesi önerilir.

İnşaat sürecini takip edin: Müteahhide güvenmek ayrıdır, denetlemek ayrıdır. Kaba inşaat, ince inşaat ve teslim aşamalarında bağımsız teknik denetim yaptırılması, olası hak kayıplarını önlemenin en etkili yoludur.

Müteahhit seçimi ve sözleşme hazırlığı konusunda destek almak için www.kentseldonusumistanbul.tr iletişim sayfasından ekibimize ulaşabilirsiniz. Murat Semih Göğüş: 0506 610 25 80 | Tarık Demir: 0545 670 16 59

Kentsel Dönüşümde Çatı Katı ile İlgili Yasal Süreç

Çatı katı, kentsel dönüşüm sürecinde en çok hak kaybı yaşanan konuların başında gelmektedir. Durumu birkaç temel başlık altında açıklamak gerekir.

Arsa payı belirleyicidir: Kentsel dönüşüm sürecinde yeni yapılacak binadaki bağımsız bölüm dağılımı ve metrekare hakları, kural olarak tapu kayıtlarındaki arsa payı oranına göre belirlenmektedir. Yargıtay kararları da bir malikin fiilen kullandığı alanın tapudaki arsa payından fazla olmasının, kentsel dönüşüm sonrası daha fazla pay verilmesini haklı kılmadığını ortaya koymaktadır.

Belediye onaylı projeye uygunluk şarttır: Belediye kayıtlarında bağımsız bir kat olarak tanınmayan çatı katları, yeni projede bağımsız bölüm statüsünü kaybedebilir. Bu durum çatı katı malikinin bağımsız mülkiyet hakkının sona ermesine ve yalnızca arsa payı oranında bir hakka sahip olmasına neden olabilir.

İBB’nin 2025 kararı ve sonrası: İstanbul Büyükşehir Belediyesi Meclisi, Mart 2025’te aldığı kararla çatı katlarına ayrı bağımsız bölüm hakkı tanımıştır. Bu düzenleme, özellikle müteahhit payının düşük kaldığı riskli yapılarda ek bağımsız bölüm yaratması nedeniyle dönüşümü hızlandıran bir adım olarak değerlendirilmektedir. Ancak bu karar, tapuda kayıtlı olmayan ve belediye onaylı projeye dahil edilmemiş çatı katlarını otomatik olarak koruma altına almamaktadır.

Karot testinden önce harekete geçin: Çatı katı olan her maliki özellikle uyarıyoruz: Riskli yapı tespitinden önce tapunuzu, arsa payınızı ve belediye kayıtlarınızı mutlaka uzman bir gözle inceletin. Süreç başladıktan sonra hak kaybını telafi etmek, başlamadan önce önlem almaktan çok daha zordur.

Kentsel Dönüşümde Devlet Destekleri Nelerdir?

Kentsel dönüşüm sürecine giren mülk sahipleri ve kiracılar çeşitli devlet desteklerinden yararlanabilir. Bu destekler üç ana başlık altında toplanabilir.

Kira yardımı: Bina tahliye edildiğinde hem mülk sahiplerine hem de kiracılara inşaat süresi boyunca kira yardımı yapılmaktadır. Destek miktarı, taşınmazın bulunduğu ilçeye ve bağımsız bölümün büyüklüğüne göre değişir.

Hibe ve faizsiz kredi: “Yarısı Bizden” kampanyası kapsamında uygun koşulları sağlayan mülk sahiplerine hibe ve faizsiz kredi desteği sunulmaktadır. 2025 yılı için belirlenen limitler 2026’da güncellenmesi beklenmektedir.

Harç ve vergi muafiyetleri: 6306 sayılı Kanun kapsamındaki tapu devri, kat irtifakı tesisi ve diğer resmi işlemlerde harç muafiyeti uygulanmaktadır. Bu muafiyet, özellikle büyük parsellerde ciddi bir tasarruf anlamına gelir.

Bu desteklerden nasıl yararlanacağınızı öğrenmek ve başvuru sürecinizi yönetmek için www.kentseldonusumistanbul.tr adresini ziyaret edebilir ya da 0506 610 25 80 numaralı hattı arayabilirsiniz. Türkiye’nin ilk ve tek kentsel dönüşüm danışmanlık firması olarak tüm hizmetlerimizi ücretsiz sunuyoruz.

Kentsel Dönüşüm Sürecinde En Sık Yapılan Hatalar

Yıllardır İstanbul’da yüzlerce kentsel dönüşüm projesini takip eden ekibimiz, maliklerin en çok hangi hataları yaptığını yakından gözlemledi. İşte dikkat edilmesi gereken en kritik noktalar:

İlk teklifi kabul etmek: Müteahhidin ilk teklifinde sunulan kat paylaşımı veya metrekare genellikle müzakereye açıktır. Referans projeler incelenmeden, bağımsız bir danışman görüşü alınmadan sözleşme imzalanmamalıdır.

Toplantılara katılmamak: 4 Şubat 2026 yönetmeliği ile toplantı zorunluluğu geri geldi. Toplantıya katılmayan malikin daha sonra karara itiraz etmesi hukuki açıdan zorlaşmaktadır. Tüm toplantılara katılın ve tutanak altına alınan her kararı kaydedin.

15 günlük süreyi kaçırmak: Riskli yapı tespitine itiraz, tebligata karşı yapılacak itirazlar ve karara katılmayan maliklere verilen süre dahil pek çok kritik süreç 15 gün ile sınırlıdır. Bu süreler kaçırıldığında yasal haklar ortadan kalkabilmektedir.

Sözleşmeyi okumadan imzalamak: Kentsel dönüşüm sözleşmesi, on yılı aşabilecek bir süreci ve mülkünüzün tamamını kapsayan hukuki bir belgedir. Uzman desteği olmadan imzalanmamalıdır.

Sonuç: Kentsel Dönüşümde Doğru Adım, Doğru Danışman

Kentsel dönüşüm, İstanbul’da yaşayan her mülk sahibini doğrudan ilgilendiren, hayat değiştiren bir süreçtir. 4 Şubat 2026’da yürürlüğe giren yönetmelik değişiklikleri, süreci hem hızlandırmış hem de daha teknik bir hale getirmiştir. Salt çoğunlukla karar alma, toplantı zorunluluğu, tapu kaydı şeffaflığı ve yapı ruhsatı öncesi yükümlülükler; her malikin bu süreçte bilinçli ve hazırlıklı hareket etmesini zorunlu kılmaktadır.

Kentsel dönüşüm danışmanlığında Türkiye’nin ilk ve tek uzman firması olarak maliklerin haklarını korumak, süreçleri şeffaf yönetmek ve her adımda yanlarında olmak için buradayız. Teknik, hukuki ve finansal boyutlarıyla tüm süreçleri ücretsiz olarak yönetiyoruz.

📞 Murat Semih Göğüş: 0506 610 25 80 📞 Tarık Demir: 0545 670 16 59 🌐 www.kentseldonusumistanbul.tr 📍 Dereboyu Cd. Brandium Residence K:7 D:48, Ataşehir / İstanbul